城镇家庭自有住房空置率22% 价值4.2万亿

中国楼市进入下行通道了吗？清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，今年4月，部分城市房价出现环比下降的原因有三：其一，当地居民住房保有水平偏高，其二，产业结构调整过程中部分制造业人口随企业迁出了该区域；其三，该区域存在住房供给过量或价格过高问题。房价下降属于正常的市场调节。

房地产市场既然是市场，波动就是不可避免的规律。住建部政策研究中心主任秦虹认为，经过十几年的高速增长，住房市场目前已迈入高基数低增长的发展阶段，这是必然趋势。“行业增速调整并不意味着市场的终结。上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’，这样的分析值得商榷。”

媒体称城镇家庭自有住房空置率22% 价值4.2万亿

时政新闻经济参考报 [微博] 项峥2014-06-16 01:13我要分享 2106

今年1至5月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，降幅比1至4月份扩大0.9个百分点，我国楼市周期性、自发性调整的趋势更加明显。为化解过去十多年我国房价长期持续较快上涨所累积的经济金融风险，楼市适度调整将有助于缓释房地产市场波动对宏观经济面的冲击。

当前我国楼市周期性、自发性调整的根源，在于当前房价上涨的动能几近衰减。房价变化离不开家庭收入与住房租金的支撑。过去我国十多年房价的持续上涨，有普通家庭收入增加和城镇住房租金提升的结果。但毫无疑问，投资投机性住房需求助涨房价占据了主导作用。

据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心报告显示，当前我国经营工商业家庭中，有29.9%的家庭拥有多套住房，比非工商业经营家庭的多套住房拥有率高10.6%；城镇家庭自有住房空置率高达22.4%，大约沉淀4.2万亿资金，加剧了住房供求结构性矛盾。由此引发的我国城镇住房市场房价收入比、房屋租售比这两个指标对合理值的显著偏离，造成家庭购买力过度透支。这种情况在一线城市更为显著，普通家庭购房承受力已经接近极限。以北京2013年非私营单位就业人员年平均工资93006元测算，不考虑其他因素，家庭最大可承担房产价值在200万元左右，这在北京五环内已接近绝迹。同时，住房租金主要受中低收入人群收入水平制约，增长空间也已接近极限。目前北京住房租金回报率在2%左右，明显低于3%的一年期基准整存整取人民币存款利率。

而房价适度回落将有助于住房市场需求释放。从趋势看，我国新型城镇化推进和社会公众存在改善居住环境的强烈愿望，表明未来我国住房市场仍有一定发展空间。但总量发展潜力并不能否认当前住房市场存在的结构性矛盾，以及由此引发的楼市去库存压力。目前，我国中等以上收入家庭拥有多套房产，而中低收入家庭，特别是低收入家庭“一房难求”。房价过高已经将绝大部分刚性住房需求和相当部分改善性住房需求“拦”在门外，明显阻碍了楼市去库存化进程。据上