房价下调老业主如何理性维权

   购房人可否以房价下跌为由要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额?记者采访中，法律专家基本给出否定回答，但并非没有例外。北京市博圣律师事务所律师张学华认为，如果业主刚刚与开发商签订了购房合同，支付了购房款，但由于可预测的风险(比如政府进一步的调控措施出台)，房价很快要跌了，那么，此时购房者是否可以反悔，要看是否办妥网签:如果已经办妥网签，那么，购房合同应受法律保护;如果未办网签而不能过户的，那么业主有权起诉要求解除合同。

   张学华告诉记者，对于合法有效的合同，业主如果想解除，必须有相关法律依据支持。根据合同法、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》等相关规定，购房人因开发商违约，可行使解除权，解除房屋买卖合同。

   他进一步解释，如业主仅以降价为由要求退房，一般不会得到法院的支持。除非退房的理由是下面三条:首先是开发商违约。比如，开发商延迟交房后经催告后3个月内仍未能交房的;商品房买卖合同约定的期限内，因为出卖人的原因未能办理房屋所有权登记手续的;环境评测不合格，质量严重不合格等开发商根本违约行为。其次是开发商违规。如开发商未取得预售许可证的情况下销售;销售过程中存在价格欺诈行为，高于预售方案中报备的房价等。此外还有情势变更。因不可抗力的原因导致合同无法履行的情况下，开发商和业主均无过错，那么业主可要求退房，如因银行贷款政策变化，导致业主办不下按揭;因限购等原因导致业主不能办理购房合同网签备案等。

   今年下半年，随着城市房地产售价下降，北京、上海等地出现业主要求退房，补差价的纠纷。张学华指出，尽管部分开发商自愿补偿给高价购买业主，缓和了购房者的维权诉求。但这不是长远之计，必须从制度上建立成熟理性的房价定价机制。